Ως «βραδυφλεγή βόμβα» και μάλιστα «στα θεμέλια της ελληνικής κτηματαγοράς», χαρακτηρίζουν παράγοντες της οικονομίας την απόφαση της ολομέλειας τού Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), σύμφωνα με την οποία κρίνεται ως αντισυνταγματική η επιπλέον δυνατότητα να χτίζονται οικοδομές με υψηλότερο συντελεστή, λόγω περιβαλλοντικών κινήτρων. Υπενθυμίζεται πως με ορισμένα άρθρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ, νόμος 4067/2012) δινόταν νόμιμη προσαύξηση τού συντελεστή δόμησης, δηλαδή η δυνατότητα δόμησης υψηλότερων και πιο ογκωδών κτιρίων, ως επιβράβευση (μπόνους όπως αναφέρθηκε) για την υιοθέτηση πράσινων λύσεων και πρακτικών.
Στην ουσία, η απόφαση σημαίνει πως χιλιάδες ακίνητα που αδειοδοτήθηκαν από το 2019 και εντεύθεν, είτε έχουν ολοκληρωθεί είτε βρίσκονται στη διαδικασία οικοδόμησής τους, βρίσκονται «στον αέρα» ως προς τη νομιμότητά τους.
Σύντομο ιστορικό
Όπως ανέφερε η εφημερίδα «Καθημερινή», στις αρχές του περασμένου Μαρτίου, με την 293/2024 απόφασή του, το Ε΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας, έκρινε αντισυνταγματικό το μπόνους τετραγωνικών και ύψους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ). Για το ζήτημα αυτό είχαν ασκηθεί πολλές προσφυγές στο ανώτατο δικαστήριο από πολίτες και φορείς, με τους προσφεύγοντες να υποστηρίζουν ότι οι επίμαχες ρυθμίσεις οδηγούσαν σε υποβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος. Η συγκεκριμένη απόφαση του Ε’ Τμήματος μάλιστα, αφορούσε την προσφυγή του Δήμου Αλίμου κατά οικοδομικής άδειας για ανέγερση πολυκατοικίας, η οποία (άδεια) θα χρησιμοποιούσε συνδυαστικά τα μπόνους του κανονισμού: συν 10% στη δόμηση, εφόσον μειωθεί η κάλυψη του κτιρίου, δηλαδή το αποτύπωμά του στο έδαφος κατά 10%, συν μερικά μέτρα επιπλέον αν τοποθετηθεί φυτεμένο δώμα. Όμως, λόγω σοβαρότητας του θέματος, παρέπεμψε την υπόθεση στην ολομέλεια.
Στάση αναμονής από το υπουργείο
μέχρι την καθαρογραφή της απόφασης
Από την πλευρά του, το Υπουργείο Περιβάλλοντος & Ενέργειας (ΥΠΕΝ) παρακολουθεί την εξέλιξη της υπόθεσης και θα προχωρήσει στη λήψη των δικών του αποφάσεων με τη νομοθέτηση εκείνης που θα συγκεράσει τις ανάγκες της αγοράς, αλλά και το σκεπτικό της Δικαιοσύνης. Πηγές από το ΥΠΕΝ ανέφεραν ότι οι παρεμβάσεις θα γίνουν την κατάλληλη χρονική στιγμή με γνώμονα την προστασία του περιβάλλοντος, τη νομιμότητα, αλλά και την προστασία των πολιτών. Έως τότε, το υπουργείο θα περιμένει την καθαρογραφή της απόφασης.
Τι προβλέπει η απόφαση του ΣτΕ
Κρίθηκε λοιπόν στο ΣτΕ ότι είναι αντισυνταγματικά τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που χτίζονται, το αυξημένο ύψος και ο μεγαλύτερος όγκος κτιρίων. Ο εν λόγω κανονισμός προβλέπει, ότι «όσα κτίρια κτίζονται με υψηλές προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης, εφόσον παραχωρείται η πρόσοψη για κοινή χρήση, εφόσον υπάρχουν χώροι πρασίνου πέριξ του κτιρίου, τότε ο κατασκευαστής επιβραβεύεται και τού δίνεται η δυνατότητα να χτίζει μεγαλύτερα και πιο ψηλά κτίρια». Όπως συμβαίνει όμως στην Ελλάδα σε ανάλογες περιπτώσεις, οι ευνοϊκές ρυθμίσεις «μεταβλήθηκαν σε καταχρηστικές ρυθμίσεις», παραβιάζοντας ουσιαστικά το γράμμα του νόμου και αντιβαίνουν στο Σύνταγμα αναφορικά με την προστασία του περιβάλλοντος. Όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, μεγάλος αριθμός κατασκευαστών προχώρησε σε έργα βιτρίνας, προκειμένου να πάρει το μπόνους.
Τίθενται ερωτήματα
Εδώ αναδεικνύεται σειρά ερωτημάτων στα οποία θα χρειαστεί η Πολιτεία να δώσει απαντήσεις, άμεσα, εφόσον δεν αλλάξει κάτι. Τι θα συμβεί με τα ακίνητα, που έχουν ολοκληρωθεί και έχουν παραδοθεί προς χρήση; Τι θα συμβεί με τα ακίνητα που είναι ημιτελή; Τι θα συμβεί με ακίνητα που έχουν αδειοδοτηθεί; Τι θα γίνει με τους πολίτες που έχουν εξοφλήσει ή δώσει προκαταβολή για ακίνητα με συγκεκριμένες προδιαγραφές οι οποίες πλέον δεν υφίστανται;
Εάν κάποιος έχει αγοράσει ένα ακίνητο το οποίο χρησιμοποιεί είτε ο ίδιος είτε το εκμεταλλεύεται και στο οποίο έχει γίνει καταχρηστική χρήση των μπόνους, θα έχει στην κατοχή του ένα ακίνητο χωρίς να είναι νόμιμο; Πρέπει να προχωρήσει σε μείωση ύψους ή αφαίρεση τετραγωνικών; Και ποιος θα αναλάβει το κόστος;
Τι λένε οι κτηματομεσίτες
Από την άλλη πλευρά, κτηματομεσίτες περιγράφουν ότι οι πολίτες βρέθηκαν ξαφνικά σε «καθεστώς ιδιότυπης ομηρίας», αφού δεν μπορούν να κινηθούν άμεσα, αλλά και δεν γνωρίζουν «τι είναι νόμιμο και τι παράνομο». Δεν είναι σε θέση να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, «κατά το δοκούν». Επίσης, ακόμα και αυτοί που έχουν ένα οικόπεδο προς διάθεση -με δεδομένη την εκκρεμότητα- δεν έχουν τη δυνατότητα να αποτιμήσουν πλήρως την αξία του. Και όλα αυτά σε μία περίοδο που η κατασκευή βρίσκεται σε άνθηση, μετά από μία μακρά περίοδο στασιμότητας που είχε δημιουργήσει η κρίση, η πανδημία και οι πληθωριστικές πιέσεις.
Σε ένα πράγμα φαίνεται να συμφωνούν όλοι οι εμπλεκόμενοι: «Το θέμα πρέπει να λυθεί άμεσα και οριστικά, στον βαθμό που αυτό είναι εφικτό», έτσι ώστε και το περιβάλλον να προστατεύεται και ταυτόχρονα να αποδεσμευτούν κεφάλαια για την ανάπτυξη της οικονομίας, «αφού η οικοδομή αποτελούσε διαχρονικά τον κινητήριο μοχλό της οικονομίας».
Το μόνο σίγουρο είναι ότι η αγορά έχει αλλάξει μετά την απόφαση του ΣτΕ και επικρατεί κλίμα αβεβαιότητας. Από την άλλη, τοπικοί δημοτικοί άρχοντες αναφέρουν ότι έχει καταστρατηγηθεί κάθε έννοια νομιμότητας σε πολλές περιπτώσεις, κυρίως στα νότια προάστια λόγω της τρομερής ζήτησης. Επίσης, κάποιοι παρατηρητικοί δημότες τόνισαν στον «Λακωνικό Τύπο» πως «καθημερινά ξεφυτρώνουν τέρατα» και ότι «κάτι πρέπει να γίνει άμεσα».
