Σε νέα εποχή για τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τη χωρική οργάνωση των τουριστικών επενδύσεων και την περιβαλλοντική προστασία εισέρχεται η χώρα, μετά τη δημοσίευση σε ΦΕΚ στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, της Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και Τουρισμού Όλγας Κεφαλογιάννη. Με τη σχετική ΚΥΑ θεσμοθετείται το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο τέθηκε σε εφαρμογή από τις 7 Αυγούστου, καλύπτοντας ένα χρόνιο θεσμικό κενό και αντικαθιστώντας τη μέχρι σήμερα αποσπασματική κάλυψη των τουριστικών αναγκών.
Το νέο ΕΧΠ-Τ αποτελεί ένα εθνικό στρατηγικό κείμενο μεσο-μακροπρόθεσμων στόχων που καθορίζει με σαφήνεια, ενιαίους κανόνες και διαφάνεια πού και με ποιους περιβαλλοντικούς, οικονομικούς και κοινωνικούς όρους θα αναπτύσσεται εφεξής ο ελληνικός τουρισμός. Οι προβλέψεις του διακρίνονται σε άμεσα εφαρμόσιμες ρυθμίσεις, οι οποίες ισχύουν από την ημέρα δημοσίευσης του ΦΕΚ, και σε δεσμευτικές κατευθύνσεις προς τα υποκείμενα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου (Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια - ΤΠΣ, Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια - ΕΠΣ) καθώς και τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία οφείλουν να εναρμονιστούν κατά τις αναθεωρήσεις τους.
Θέτει σαφές, διαφανές, μα και απαιτητικό πλαίσιο, καλώντας την αυτοδιοίκηση, τους επενδυτές και τις κοινωνίες να σχεδιάσουν το τουριστικό μέλλον με γνώμονα τη βιωσιμότητα, την ποιότητα και τη διαφύλαξη της φυσικής και πολιτιστικής ταυτότητας.
Η κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου
και τα νέα όρια εκτός σχεδίου δόμησης
Η βασική αρχή του νέου χωροταξικού σχεδιασμού βασίζεται στην κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, η οποία υπολογίζεται συνδυαστικά από τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας (ΔΕ). Η επικράτεια χωρίζεται σε πέντε βασικές ζώνες (Α έως Ε), για τις οποίες θεσπίζονται νέοι, αυστηρότεροι όροι ελάχιστης αρτιότητας γηπέδων εκτός σχεδίου για την ανέγερση νέων ξενοδοχειακών μονάδων.
Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Κατηγορία Α), οι οποίες αφορούν τους πλέον κορεσμένους προορισμούς της χώρας με πολύ υψηλή τουριστική πίεση, δίνεται απόλυτη προτεραιότητα στον εκσυγχρονισμό και την αναβάθμιση των υφιστάμενων καταλυμάτων. Η ελάχιστη απαιτούμενη αρτιότητα γηπέδου για νέα εκτός σχεδίου ξενοδοχεία αυξάνεται στα 16 στρέμματα (έναντι των 8 στρεμμάτων ή των 4 στρεμμάτων κατά παρέκκλιση που ίσχυαν ως σήμερα), ενώ επιτρέπεται η ανάπτυξη αποκλειστικά μονάδων υψηλών προδιαγραφών 3, 4 και 5 αστέρων. Στις Αναπτυγμένες Περιοχές (Κατηγορία Β), όπου διατηρείται η έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση αλλά με ηπιότερους περιορισμούς, το ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα (από 8 ή 4 στρέμματα κατά παρέκκλιση). Παράλληλα, στις ζώνες αυτές ενισχύονται οι ειδικές μορφές τουρισμού και η ανάπτυξη σύγχρονων τουριστικών υποδομών, με επιτρεπόμενες κατηγορίες τα ξενοδοχεία 3, 4 και 5 αστέρων. Στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές (Κατηγορία Γ), η ελάχιστη εκτός σχεδίου αρτιότητα ορίζεται στα 8 στρέμματα (καταργούμενης της παρέκκλισης των 4 στρεμμάτων), παρέχοντας μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης νέων δραστηριοτήτων και καταλυμάτων 3, 4 και 5 αστέρων ή κλειδιών για τη σταδιακή ενίσχυση του τουριστικού προϊόντος. Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Κατηγορία Δ), το ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου εκτός σχεδίου παραμένει επίσης στα 8 στρέμματα. Ωστόσο, η κατηγορία αυτή διαφοροποιείται ουσιαστικά καθώς επιτρέπει επιπλέον την ανάπτυξη καταλυμάτων 2 αστέρων, κατηγορία που αποκλείεται ρητά στις ζώνες Α, Β και Γ, στοχεύοντας στην ήπια διεύρυνση νέων προορισμών. Τέλος, στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Κατηγορία Ε), η οποία καλύπτει το μεγαλύτερο τμήμα της ελληνικής -συμπεριλαμβανομένης της πελοποννησιακής- ενδοχώρας, το ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου ορίζεται στα 8 στρέμματα, αλλά διατηρείται η δυνατότητα παρέκκλισης έως τα 4 στρέμματα. Η εξαίρεση αυτή ισχύει αποκλειστικά εφόσον πρόκειται για τουριστική επένδυση που αφορά ειδικές μορφές τουρισμού και πληροί σωρευτικά αυστηρές πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές.
Αυστηροί κανόνες για παράκτια ζώνη,
νησιά, ΑΠΕ και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το ΕΧΠ-Τ εισάγει άμεσα εφαρμοστέους και αυστηρούς κανόνες για την προστασία της παράκτιας ζώνης και του φυσικού τοπίου. Συγκεκριμένα, στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλέον πλήρως όλες οι νέες διαμορφώσεις και κατασκευές. Από την απαγόρευση αυτή εξαιρούνται αποκλειστικά έργα που αφορούν την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία (ΑμεΑ), την πρόσβαση ασθενοφόρων και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από την ειδική νομοθεσία περί αιγιαλού και παραλίας.
Για τον νησιωτικό χώρο (με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια), προβλέπεται επιπλέον κατηγοριοποίηση σε τρεις διακριτές ομάδες βάσει έκτασης. Η Ομάδα Ι αφορά τα μεγάλα νησιά (άνω των 250 τ.χλμ.), όπου προβλέπεται δυνατότητα μεγαλύτερης ανάπτυξης. Για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ εφαρμόζονται αυστηρότερες κατευθύνσεις προστασίας του τοπίου και περιορισμοί στη δόμηση, με ανώτατο όριο δυναμικότητας τις 100 κλίνες ανά μονάδα. Στις νησιωτικές περιοχές της Κατηγορίας Α, επιτρέπονται νέα τουριστικά καταλύματα μέχρι 100 κλινών για τα πρώτα 16 στρέμματα γηπέδου, ενώ για το τμήμα άνω των 16 στρεμμάτων εφαρμόζεται συντελεστής 6 κλινών ανά στρέμμα, έως το μέγιστο όριο της Κατηγορίας Β (350 κλίνες).
Παράλληλα, ρυθμίζεται η συνύπαρξη του τουρισμού με άλλες δραστηριότητες. Ειδικότερα για τα αιολικά πάρκα, εντός των περιοχών Α και Β, καθώς και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ, η ανάπτυξή τους επιτρέπεται αποκλειστικά για κάλυψη αναγκών αυτοκατανάλωσης. Σε κάθε περίπτωση χωρικής ταύτισης διαφορετικών ρυθμίσεων, υπερισχύουν πάντα οι πιο προστατευτικές για το περιβάλλον προβλέψεις. Επιπλέον, προβλέπονται πρόσθετες κατευθύνσεις για τις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών (Natura 2000), με αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης και τεκμηρίωσης της φέρουσας ικανότητας.
Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις καθορίζονται οι κανόνες οργάνωσης και ελέγχου της δραστηριότητας. Προωθούνται μέτρα όπως ο καθορισμός όρων διάθεσης ακινήτων σε συνάρτηση με τη χρήση τους ως κύρια κατοικία, η ρύθμιση της ετήσιας χρονικής διάρκειας, η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού, καθώς και ο περιορισμός ανάπτυξης νέας προσφοράς, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη οικιστική πίεση ή σε νεόδμητες κατοικίες.
Πλήρης μεταβατική προστασία
για τις εκκρεμείς αδειοδοτήσεις
Για τις διαδικασίες αδειοδότησης τουριστικών εγκαταστάσεων, εγκρίσεων Οργανωμένων Υποδοχέων Τουριστικών Δραστηριοτήτων (ΟΥΤΔ) ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ) που βρίσκονταν σε εξέλιξη κατά την ημερομηνία δημοσίευσης (7/8/2026), οι νέες αυστηρότερες διατάξεις δεν εφαρμόζονται εφόσον πριν από τη δημοσίευση είχε εκδοθεί αρμοδίως συγκεκριμένη διοικητική πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης σχετικός φάκελος. Η μεταβατική προστασία καλύπτει ρητά περιπτώσεις ΑΕΠΟ ή θετικής εισήγησης περιβαλλοντικής έγκρισης, υπαγωγής σε Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις (ΠΠΔ), πλήρους φακέλου Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ) ή Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), προέγκρισης ΕΠΣ, οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης οικοδομικής άδειας, πλήρους φακέλου προέγκρισης δόμησης, καθώς και εγκρίσεων υπαγωγής σε αναπτυξιακούς νόμους ή χρηματοδοτικά προγράμματα.
Πού κατατάσσεται η Λακωνία
ανά Δημοτική Ενότητα
Στην Περιφέρεια Πελοποννήσου, καμία Δημοτική Ενότητα δεν κατατάσσεται στην κορεσμένη Κατηγορία Α (Ελεγχόμενης Ανάπτυξης), που αφορά τους πλέον τουριστικά επιβαρυμένους προορισμούς. Στη Λακωνία, οι 22 συνολικά Δημοτικές Ενότητες του νομού κατανέμονται στις υπόλοιπες τέσσερις κατηγορίες (Β, Γ, Δ και Ε), διαμορφώνοντας τον νέο αναπτυξιακό χάρτη της περιοχής.
Στην Κατηγορία Β (Αναπτυγμένες περιοχές) εντάσσεται αποκλειστικά η Δημοτική Ενότητα Ελαφονήσου. Ως νησιωτική περιοχή με αυξημένο τουριστικό αποτύπωμα, η Ελαφόνησος υπόκειται στο όριο των 12 στρεμμάτων για νέα εκτός σχεδίου ξενοδοχεία 3, 4 και 5 αστέρων, με ανώτατο όριο δυναμικότητας τις 350 κλίνες.
Στην Κατηγορία Γ (Αναπτυσσόμενες περιοχές) κατατάσσεται η Δημοτική Ενότητα Γυθείου του Δήμου Ανατολικής Μάνης. Για την περιοχή του Γυθείου, η ελάχιστη εκτός σχεδίου αρτιότητα ορίζεται στα 8 στρέμματα για μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων ή κλειδιών, θέτοντας τις προϋποθέσεις για ποιοτική αναβάθμιση των υποδομών του.
Στην Κατηγορία Δ (Πρώιμης Ανάπτυξης) εμπίπτει η πλειονότητα των παράκτιων, πεδινών και αστικών κέντρων του νομού. Συγκεκριμένα περιλαμβάνονται οι Δημοτικές Ενότητες Σπαρτιατών και Μυστρά (Δήμος Σπάρτης), Ανατολικής Μάνης και Οίτυλου (Δήμος Ανατολικής Μάνης), Σκάλας και Νιάτων (Δήμος Ευρώτα), καθώς και οι ΔΕ Ασωπού, Βοιών, Ζάρακα και Μονεμβασίας (Δήμος Μονεμβασίας). Στις περιοχές αυτές, η ελάχιστη αρτιότητα διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα, με το πλαίσιο να επιτρέπει την ανάπτυξη καταλυμάτων 2, 3, 4 και 5 αστέρων, προσφέροντας επενδυτική ευελιξία για ήπια τουριστική διεύρυνση.
Στην Κατηγορία Ε (Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης) εντάσσεται ο ορεινός και ημιορεινός ιστός της Λακωνίας, καθώς και περιοχές της αγροτικής ενδοχώρας. Πρόκειται για τις Δημοτικές Ενότητες Θεραπνών, Καρυών, Οινούντος, Πελλάνας και Φάριδος (Δήμος Σπάρτης), Σμύνους (Δήμος Ανατολικής Μάνης), Έλους, Γερονθρών και Κροκεών (Δήμος Ευρώτα), καθώς και Μολάων (Δήμος Μονεμβασίας). Στις ενότητες αυτές δίνεται προτεραιότητα στον αγροτουρισμό, τον ορεινό, πολιτιστικό, οικολογικό και γαστρονομικό τουρισμό, με παράλληλη αξιοποίηση παραδοσιακών και διατηρητέων κτισμάτων. Στη ζώνη αυτή διατηρείται η δυνατότητα παρέκκλισης αρτιότητας στα 4 στρέμματα για ειδικές τουριστικές επενδύσεις υψηλών περιβαλλοντικών και πολεοδομικών προδιαγραφών.
Παράκτιο «μπλόκο»
(και) στην Πελοπόννησο
Πέρα από την εξειδικευμένη κατηγοριοποίηση ανά ΔΕ, το νέο πλαίσιο εισάγει μια οριζόντια και άμεσα εφαρμοστέα ρύθμιση που επανακαθορίζει τους όρους προστασίας του παραλιακού μετώπου σε ολόκληρη την Περιφέρεια Πελοποννήσου. Ειδικότερα, στη ζώνη των πρώτων 25 μέτρων από την ακτογραμμή απαγορεύεται πλέον κάθε νέα διαμόρφωση ή κατασκευή. Η παρέμβαση αυτή, η οποία ισχύει άμεσα χωρίς να απαιτούνται περαιτέρω πολεοδομικές εγκρίσεις, καταλαμβάνει το σύνολο των παράκτιων ζωνών των πέντε νομών της Περιφέρειάς μας βάζοντας στοπ στην αυθαίρετη ή άναρχη δόμηση πάνω στο κύμα.
