Τον έλεγχο της περιουσίας τους στις αρχικές εγγραφές του Κτηματολογίου χρειάζεται πλέον να βάλουν στην ατζέντα τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων στη Λακωνία, μετά την ένταξη και των τελευταίων περιοχών του νομού στο νέο σύστημα, από τη Δευτέρα 12 Οκτωβρίου.
Το μέγεθος της νέας ένταξης αποτυπώνεται στη σχετική ανακοίνωση του Ελληνικού Κτηματολογίου της 13ης Οκτωβρίου: επιπλέον 326.754 ιδιοκτησίες και 426.817 δικαιώματα πέρασαν σε καθεστώς λειτουργίας, ολοκληρώνοντας τη μετάβαση της Περιφερειακής Ενότητας Λακωνίας.
Όπως παρουσίασε ο «Λακωνικός Τύπος» σε προηγούμενο δημοσίευμά του, η μετάβαση στο λειτουργούν Κτηματολόγιο αλλάζει τον τρόπο καταχώρισης των πράξεων και συνδέει τα δικαιώματα με τη θέση και τα όρια κάθε ακινήτου. Το επόμενο βήμα για τους ιδιοκτήτες είναι να επιβεβαιώσουν την ορθότητα των εγγραφών, ακόμη και αν είχαν υποβάλει κανονικά τη δήλωσή τους κατά την κτηματογράφηση.
Λανθασμένα στοιχεία δικαιούχων, αποκλίσεις στα όρια, εσφαλμένα ποσοστά ή καταγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» απαιτούν διαφορετική αντιμετώπιση, ενώ οι προθεσμίες διόρθωσης διαφοροποιούνται ανά περιοχή. Ο πολιτικός μηχανικός ΤΕ και διαπιστευμένος κτηματολογικός διαμεσολαβητής, Στέφανος Βλαχάκος, εξηγεί στον «ΛΤ» τι πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες και απαντά σε βασικές ερωτήσεις για τις διαθέσιμες διαδικασίες διόρθωσης.
Τι ισχύει μετά τις αρχικές εγγραφές
Όπως διευκρινίζει ο κ. Βλαχάκος, με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης μίας περιοχής και την έναρξη των αρχικών εγγραφών, παύει να λειτουργεί το σύστημα του Υποθηκοφυλακείου και ξεκινάει η λειτουργία του συστήματος του Κτηματολογίου, με ενιαία τήρηση όχι μόνο της νομικής πληροφορίας, αλλά και της τεχνικής πληροφορίας (για την θέση και τα όρια των ακινήτων). Το σύστημα του Κτηματολογίου τηρείται από τα Κτηματολογικά Γραφεία του Φορέα.
Όλες οι νομικές και χωρικές πληροφορίες τηρούνται πλέον σε μια ενιαία ψηφιακή βάση δεδομένων, το Σύστημα Πληροφορικής Εθνικού Κτηματολογίου (ΣΠΕΚ), στο οποίο είναι συνδεδεμένα, μέσω διαδικτύου, τα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας.
Κατάργηση των Υποθηκοφυλακείων: Τα τοπικά Υποθηκοφυλακεία κλείνουν οριστικά και τα αρχεία τους μετατρέπονται σε ιστορικό αρχείο. Η αναζήτηση των ακινήτων δεν γίνεται πλέον με βάση το ονοματεπώνυμο του ιδιοκτήτη (μερίδες), αλλά με βάση το ίδιο το ακίνητο.
Θέσπιση του ΚΑΕΚ: Κάθε ιδιοκτησία αποκτά έναν μοναδικό 12ψήφιο Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), ο οποίος λειτουργεί ως η «ταυτότητα» του ακινήτου. Κάθε μελλοντική πράξη (αγοραπωλησία, γονική παροχή, υποθήκη) καταχωρίζεται αποκλειστικά στο ψηφιακό φύλλο αυτού του κωδικού.
«Μπλόκο» στις μεταβιβάσεις με εκκρεμότητες: Από την ημέρα έναρξης του Γραφείου, κανένα συμβόλαιο (αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά) δεν μπορεί να συνταχθεί αν δεν επισυναφθεί το επίσημο απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Ακίνητα με σοβαρά λάθη ή όσα έχουν καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν μπορούν να πουληθούν ή να μεταβιβαστούν μέχρι να διορθωθούν.
Διαφορετικές προθεσμίες
μέσα στον ίδιο νομό
Για τις περιοχές που εντάχθηκαν στο λειτουργούν Κτηματολόγιο στις 12 Οκτωβρίου 2026, η προθεσμία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2034. Η ημερομηνία αυτή, όμως, δεν αφορά όλες τις περιοχές της Λακωνίας.
Σύμφωνα με τον επικαιροποιημένο πίνακα του Ελληνικού Κτηματολογίου, για τους προκαποδιστριακούς ΟΤΑ Αγίου Ιωάννου Λακεδαίμονος, Αφισίου, Μαγούλας, Μυστρά και Παρορείου, με έναρξη λειτουργίας στις 12 Ιουνίου 2019, η προθεσμία είναι η 31η Δεκεμβρίου 2027. Για τον Κλαδά, που εντάχθηκε στις 18 Οκτωβρίου 2021, λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2029.
Για τους προκαποδιστριακούς ΟΤΑ Γυθείου, Λαγίου, Σκάλας και Σπαρτιατών, ο επίσημος πίνακας συνδέει τη λήξη της προθεσμίας με την πάροδο ενός έτους από τη σχετική διαπιστωτική πράξη για την εφαρμογή του Κτηματολογίου στο σύνολο της χώρας. Η αναφορά στα τέλη του 2027 αποτελεί εκτίμηση, εφόσον η πράξη δημοσιευθεί στα τέλη του 2026, και όχι ήδη καθορισμένη ημερομηνία.
Η διάκριση αφορά την περιοχή όπου βρίσκεται κάθε ακίνητο. Ένας ιδιοκτήτης με περιουσία σε περισσότερες περιοχές μπορεί να έχει διαφορετικές προθεσμίες για διαφορετικά ακίνητα.
Τι σημαίνει πρακτικά η λήξη προθεσμίας διόρθωσης στο Κτηματολόγιο;
Με την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου, ο αναγραφόμενος στις αρχικές εγγραφές θεωρείται πως είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης. Εάν υπάρχει λάθος, το τεκμήριο αυτό μπορεί να ανατραπεί, αλλά μόνο μέσα από τις προβλεπόμενες διαδικασίες και εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών. Μόλις λήξουν αυτές οι προθεσμίες, οι αρχικές εγγραφές «κλειδώνουν» οριστικά και το τεκμήριο χαρακτηρίζεται αμάχητο. Αυτό σημαίνει ότι:
- Αν ένα ακίνητο έχει καταχωρηθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», περιέρχεται αυτόματα στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου,
- Αν το ακίνητό σας έχει καταγραφεί στο όνομα κάποιου τρίτου και δεν προβείτε σε διόρθωση, τότε χάνετε οριστικά την κυριότητά του. Ο πραγματικός ιδιοκτήτης διατηρεί μόνο το δικαίωμα να στραφεί δικαστικά εναντίον αυτού που καρπώθηκε παράνομα το ακίνητο (ή κατά του Δημοσίου) και να ζητήσει μόνο χρηματική αποζημίωση.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Όπως εξηγεί ο Στέφανος Βλαχάκος, ο έλεγχος έχει δύο σκέλη: τη νομική πληροφορία και τη γεωμετρική αποτύπωση του ακινήτου. Στο πρώτο περιλαμβάνονται τα προσωπικά στοιχεία του δικαιούχου, όπως το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο και ο ΑΦΜ, το είδος του δικαιώματος -πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία- και το ποσοστό συνιδιοκτησίας. Χρειάζεται επίσης να εξεταστούν τα στοιχεία του τίτλου κτήσης, δηλαδή το συμβόλαιο, ο συμβολαιογράφος και η μεταγραφή του.
Αντίστοιχη προσοχή απαιτεί ο χάρτης. Αν το ακίνητο βρίσκεται στη σωστή θέση, αν αποδίδονται ορθά το σχήμα και τα όριά του και αν εμφανίζονται διαφορές στο εμβαδόν σε σχέση με τους τίτλους και τα τοπογραφικά διαγράμματα. Μια απόκλιση χρειάζεται τεχνική αξιολόγηση, ώστε να διαπιστωθεί αν και ποια διόρθωση απαιτείται.
Οι πολίτες που είχαν υποβάλει δήλωση μπορούν να δουν το τελικό αποτέλεσμα της κτηματογράφησης μέσω της υπηρεσίας «Τελικά στοιχεία κτηματογράφησης – Αρχικές εγγραφές», με τους προσωπικούς κωδικούς Taxisnet. Εκεί εμφανίζονται ο ΚΑΕΚ και τα αποσπάσματα του κτηματολογικού φύλλου και διαγράμματος των αρχικών εγγραφών. Τα εκτυπώσιμα στοιχεία της συγκεκριμένης εφαρμογής έχουν ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν χρησιμοποιούνται για συναλλαγές.
Ποια λάθη μπορούν να διορθωθούν εξωδικαστικά;
Δεν απαιτείται για κάθε ανακρίβεια προσφυγή στο δικαστήριο. Λάθη σε προσωπικά στοιχεία, στοιχεία τίτλων και ποσοστά ή είδη δικαιωμάτων μπορούν να διορθωθούν εξωδικαστικά, εφόσον τεκμηριώνονται και πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Διηρημένες ιδιοκτησίες: Προσθήκη «ξεχασμένων» παρακολουθημάτων διηρημένων ιδιοκτησιών, όπως αποθηκών ή θέσεων στάθμευσης που αναφέρονται στο συμβόλαιο, και διόρθωση των ποσοστών συνιδιοκτησίας βάσει της αντίστοιχης συμβολαιογραφικής σύστασης.
Σχήμα και όρια ιδιοκτησίας: Εφόσον απαιτείται διόρθωση ορίων με όμορες ιδιοκτησίες, μπορεί να συνταχθεί διάγραμμα γεωμετρικής μεταβολής και να καταχωριστεί αίτημα γεωμετρικών μεταβολών στην πλατφόρμα metavoles.ktimatologio.gr. Προσοχή: Εάν το αίτημα μεταβολής στρέφεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου ή φορέα της Γενικής Κυβέρνησης, δεν υποβάλλεται μέσω της πλατφόρμας, αλλά κατατίθεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, κατά τη διαδικασία της παρ. 2 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998. Ανάλογα με τη συγκατάθεση ή μη των ιδιοκτητών που επηρεάζονται από τις μεταβολές, ακολουθείται διαφορετική διαδικασία.
Λανθασμένος εντοπισμός (ΚΑΕΚ): Μεταφορά του δικαιώματος στο σωστό ΚΑΕΚ, εφόσον το αντίστοιχο ποσοστό του δικαιώματός σας στον ορθό ΚΑΕΚ εμφανίζεται με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και το δικαίωμά σας προκύπτει από τον δικό σας τίτλο και τους τίτλους των συνιδιοκτητών.
Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»: Σε περίπτωση που υπάρχει νόμιμα μεταγεγραμμένος τίτλος με σαφή περιγραφή και ταυτοποίηση της θέσης του ακινήτου, το οποίο εμφανίζεται στις πρώτες εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», μπορεί να υποβληθεί αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος. Εφόσον συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις, η αίτηση μπορεί να γίνει δεκτή από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Εξωδικαστική διόρθωση λόγω απόφασης επί αντιρρήσεων κατά δασικού χάρτη (ΕΠΕΑ) ή τελεσίδικης πράξης χαρακτηρισμού: Αφορά περιπτώσεις στις οποίες ένα τμήμα ή ολόκληρο το ακίνητο είχε καταγραφεί υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου (Διεύθυνση Δασών) λόγω δασικού χαρακτήρα. Η κυριότητα του ακινήτου επανέρχεται στον ιδιώτη, εφόσον υπάρχει απόφαση της ΕΠΕΑ ή άλλη διοικητική πράξη που χαρακτηρίζει την έκταση ως ΑΑ (μη δασική) ή ΑΔ (δασωμένος αγρός) και η κυριότητά του προκύπτει από τον νόμιμα μεταγεγραμμένο τίτλο του.
Ποιες διορθώσεις απαιτείται να γίνουν δικαστικώς;
Η δικαστική διαδικασία απαιτείται ιδίως:
- Όταν πρόκειται για ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση, δηλαδή το ακίνητο έχει καταχωριστεί στο όνομα τρίτου ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου και δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εξωδικαστικής διόρθωσης. Στην περίπτωση αυτή μπορεί να απαιτείται άσκηση αγωγής ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου.
- Όταν πρόκειται για ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη» που δεν εμπίπτει στις περιπτώσεις εξωδικαστικής διόρθωσης. Ανάλογα με τα έγγραφα θεμελίωσης του δικαιώματος, μπορεί να ακολουθηθεί η διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας, με αίτηση στο αρμόδιο δικαστήριο, αντί αγωγής με αντιδικία.
Τι προσφέρει η κτηματολογική διαμεσολάβηση;
Η κτηματολογική διαμεσολάβηση είναι εξωδικαστική διαδικασία για τη συναινετική επίλυση διαφορών. Πριν από τη συζήτηση των αγωγών που υπάγονται στη σχετική διάταξη διεξάγεται Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία διαμεσολάβησης (ΥΑΣ). Αν δεν προηγηθεί, η συζήτηση της αγωγής κηρύσσεται απαράδεκτη.
Η διαδικασία συντονίζεται από διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή του ειδικού μητρώου και οι εμπλεκόμενοι συμμετέχουν με τους δικηγόρους τους. Η αρχική συνεδρία είναι υποχρεωτική, η συμφωνία όμως όχι.
Εφόσον οι πλευρές συναινούν στη διόρθωση και πληρούνται οι προϋποθέσεις, συντάσσεται πρακτικό επιτυχούς διαμεσολάβησης. Με την τήρηση των απαιτούμενων διατυπώσεων και την καταχώρισή του στο κτηματολογικό φύλλο, μπορεί να διορθωθεί η εγγραφή χωρίς να χρειαστεί εκδίκαση της διαφοράς. Αν ζητούνται γεωμετρικές μεταβολές, απαιτούνται και τα αντίστοιχα διαγράμματα.
Στη διαδικασία έχουν ενταχθεί και ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, υπό ειδικές προϋποθέσεις και με συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία. Για αυτές τις υποθέσεις απαιτείται διαμεσολαβητής κάτοχος πτυχίου Νομικής. Αν δεν επιτευχθεί συμφωνία, συντάσσεται το σχετικό πρακτικό και η δικαστική διαδικασία συνεχίζεται.
Ο Στέφανος Βλαχάκος και οι νομικοί και τεχνικοί συνεργάτες του αναλαμβάνουν πλήρως τον έλεγχο των δικαιωμάτων σας στις Κτηματολογικές εγγραφές, καθώς και όλες τις υποστηρικτικές ενέργειες, όπως:
-Αιτήσεις διόρθωσης προδήλου σφάλματος
-Διαγράμματα γεωμετρικών μεταβολών
-Εξωδικαστικές διορθώσεις
-Κτηματολογική διαμεσολάβηση
Επικοινωνία: 6944781708 | e-mail: Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
