Ένα από τα μεγαλύτερα θεσμικά και αναπτυξιακά έργα της χώρας, το Εθνικό Κτηματολόγιο, εξακολουθεί να φέρει το βάρος χρόνιων παθογενειών, όπως αποτυπώνεται σε έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου, που δημοσιεύτηκε χθες, Τετάρτη (15/4). Παρά τη σημαντική πρόοδο της τελευταίας δεκαετίας, η συνολική εικόνα παραμένει σύνθετη και προβληματική, με εκατομμύρια ακίνητα να εξακολουθούν να εμφανίζονται χωρίς σαφή ιδιοκτησιακό καθεστώς.
Σύμφωνα με τα στοιχεία και τις παρατηρήσεις, περίπου 3,45 εκατομμύρια ακίνητα -δηλαδή σχεδόν το 9% του συνόλου- παραμένουν καταγεγραμμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Το γεγονός αυτό δεν αποτελεί μόνον διοικητική εκκρεμότητα, αλλά μια σοβαρή πηγή αβεβαιότητας για την οικονομία, τις επενδύσεις και την ασφάλεια των συναλλαγών.
Το Κτηματολόγιο που θεσμοθετήθηκε το 1995 με στόχο τη συνολική καταγραφή της ακίνητης περιουσίας της χώρας, εξακολουθεί να μην έχει ολοκληρωθεί τρεις δεκαετίες αργότερα, αν και οδεύει προς αποπεράτωση το επόμενο διάστημα. Το συνολικό κόστος του έργου, σύμφωνα με δημοσιεύματα, προσεγγίζει πλέον το 1 δισ. ευρώ, χωρίς ωστόσο να έχει επιτευχθεί πλήρης λειτουργικότητα σε όλη την επικράτεια.
Ένα έργο σύνθετο, αλλά και διαχρονικά υπονομευμένο
Η κτηματογράφηση δεν είναι μια απλή διαδικασία καταγραφής ιδιοκτησιών. Πρόκειται για μια πολυεπίπεδη άσκηση που περιλαμβάνει χαρτογράφηση, νομικό έλεγχο τίτλων και διασταύρωση δεδομένων, σε μια χώρα με ιστορικές ιδιομορφίες στη διαχείριση της γης. Ωστόσο, πέρα από τις αντικειμενικές δυσκολίες, η έκθεση αναδεικνύει ένα διαχρονικό πρόβλημα διοικητικής ασυνέχειας. Η ύπαρξη περισσότερων από 4.000 νομοθετημάτων που σχετίζονται με το Κτηματολόγιο έχει δημιουργήσει ένα πυκνό και συχνά αντιφατικό κανονιστικό πλαίσιο. Οι συνεχείς αλλαγές στους κανόνες λειτουργίας επιβράδυναν την πρόοδο και προκάλεσαν σύγχυση τόσο στις υπηρεσίες, όσο και στους πολίτες. Παράλληλα, η ελλιπής καταγραφή της δημόσιας περιουσίας και η καθυστέρηση στην ολοκλήρωση των δασικών χαρτών αποτέλεσαν κρίσιμους ανασταλτικούς παράγοντες. Σε πολλές περιπτώσεις, το Δημόσιο δεν διεκδίκησε εγκαίρως τα δικαιώματά του, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται επικαλύψεις και νομικές αμφισβητήσεις.
Λειτουργικές αδυναμίες και διοικητικά εμπόδια
Σημαντικό ρόλο στις καθυστερήσεις, σύμφωνα με τη έκθεση 123 σελίδων του Ελεγκτικού, διαδραμάτισαν και τα λειτουργικά προβλήματα. Η υποστελέχωση κρίσιμων υπηρεσιών, ιδίως εκείνων που είναι υπεύθυνες για τον ποιοτικό έλεγχο, οδήγησε σε συσσώρευση εκκρεμοτήτων. Επιπλέον, η διαδικασία συλλογής δηλώσεων ιδιοκτησίας προχώρησε με αργούς ρυθμούς, ενώ η συγκρότηση και λειτουργία των επιτροπών που εξετάζουν ενστάσεις αποδείχθηκε συχνά δυσχερής. Ως αποτέλεσμα, σε αρκετές περιοχές η κτηματογράφηση ολοκληρώθηκε τυπικά χωρίς να έχουν επιλυθεί κρίσιμες εκκρεμότητες. Η πρακτική αυτή μπορεί να επιτάχυνε την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου σε ορισμένες περιοχές, αλλά ταυτόχρονα μετακύλησε το πρόβλημα στο μέλλον. Χιλιάδες υποθέσεις διόρθωσης εγγραφών παραμένουν ανοιχτές, δημιουργώντας ένα περιβάλλον παρατεταμένης νομικής αβεβαιότητας.
Η ασαφής εικόνα ιδιοκτησίας, όπως περιγράφεται, επηρεάζει άμεσα και την αγορά ακινήτων, καθυστερεί επενδύσεις και αυξάνει το διοικητικό και δικαστικό κόστος. Οι πολίτες συχνά αναγκάζονται να προσφύγουν στα δικαστήρια για να επιλύσουν διαφορές, επιβαρύνοντας περαιτέρω ένα ήδη πιεσμένο σύστημα απονομής δικαιοσύνης. Ταυτόχρονα, η ύπαρξη ανακριβών ή ελλιπών εγγραφών δημιουργεί ερωτήματα σχετικά με την ασφάλεια των συναλλαγών.
Πρόοδος με αστερίσκους σε ψηφιοποίηση και τεχνολογία
Στον αντίποδα, καταγράφεται πρόοδος στον τομέα της ψηφιοποίησης. Η μετατροπή των αρχείων των υποθηκοφυλακείων σε ψηφιακή μορφή εξελίσσεται με ικανοποιητικούς ρυθμούς, ενώ η αξιοποίηση τεχνολογιών τεχνητής νοημοσύνης συμβάλλει στην επιτάχυνση του νομικού ελέγχου. Ωστόσο, η εισαγωγή νέων τεχνολογιών συνοδεύεται από την ανάγκη ενίσχυσης των μηχανισμών ελέγχου και ασφάλειας, ώστε να διασφαλίζεται η αξιοπιστία των αποτελεσμάτων και να αποφεύγονται νέα λάθη.
Η έκθεση
Τα πορίσματα της έκθεσης του Ελεγκτικού Συνεδρίου είναι τα ακόλουθα:
«1. Τρεις δεκαετίες μετά τη νομοθετική πρόβλεψή της, η κτηματογράφηση πλησιάζει στο τέλος της. Το χρονικό διάστημα που απαιτήθηκε είναι αντικειμενικά υπέρμετρα εκτεταμένο, ακόμη και για ένα τόσο σύνθετο εγχείρημα. Αξιοσημείωτη πρόοδος σημειώθηκε κατά την τελευταία δεκαετία.
- Σημαντικός αριθμός ακινήτων έχουν καταχωρισθεί ως “αγνώστου ιδιοκτήτη”. Η καθυστέρηση ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης οφείλεται σε: α) Εγγενείς παράγοντες και χρόνιες δυσλειτουργίες, όπως η ελλιπής καταγραφή της δημόσιας περιουσίας και η μη σύνταξη δασικών χαρτών, β) συχνές μεταβολές του νομοθετικού πλαισίου, γ) λειτουργικά προβλήματα, όπως καθυστερήσεις στη συλλογή δηλώσεων, δυσχέρειες στη συγκρότηση των επιτροπών ενστάσεων και υποστελέχωση των υπηρεσιών ποιοτικού ελέγχου.
- Σε πολλές περιοχές περατώθηκε πρόωρα η κτηματογράφηση χωρίς προηγούμενη ολοκλήρωση της εξέτασης αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων από τις αρμόδιες Επιτροπές ή τον ανάδοχο. Δεν έχει γίνει μέχρι τώρα χρήση της νομοθετικά προβλεπόμενης δυνατότητας περάτωσης της κτηματογράφησης χωρίς προηγούμενη ανάρτηση. Προβλέφθηκαν ιδιαίτερα αυστηρές διαδικαστικές προϋποθέσεις εξέτασης των αιτήσεων διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών για υποθέσεις εκτοπισμού και γεωμετρικών μεταβολών. Τα μέτρα αυτά, ενώ επιταχύνουν την έναρξη της λειτουργίας του Κτηματολογίου, μπορούν να προκαλέσουν παρατεταμένη αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων και επιβάρυνση του δικαστικού συστήματος, αν δεν επιταχυνθεί η διεκπεραίωση των εκκρεμών αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων.
- Ύπαρξη μεγάλου αριθμού εκκρεμών εγγραπτέων πράξεων και αντιρρήσεων σε ορισμένα κτηματολογικά γραφεία και υποκαταστήματα λόγω υποστελέχωσης. Η υλοποίηση του φυσικού αντικειμένου της ψηφιοποίησης του αρχείου των υποθηκοφυλακείων προχωρά με ικανοποιητικό ρυθμό. Η χρήση της τεχνητής νοημοσύνης επιτάχυνε σημαντικά τον νομικό έλεγχο των εγγραπτέων πράξεων, συνεπάγεται δε την ανάγκη πρόβλεψης κατάλληλων δικλίδων ασφαλείας. Οι διαδικασίες έχουν ψηφιοποιηθεί σε σημαντικό βαθμό, διαπιστώνονται όμως ορισμένες δυσλειτουργίες.
- Το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τη λειτουργία του Κτηματολογίου είναι επεξεργασμένο. Υφίσταται νομοθετική ασάφεια ως προς το αν η οριστικοποίηση ανακριβών πρώτων εγγραφών συνεπάγεται πρωτότυπη κτήση της κυριότητας από τον ανακριβώς εγγεγραμμένο. Χρήζει επανεξέτασης το καθεστώς αποζημιωτικής ευθύνης του Ελληνικού Κτηματολογίου για εσφαλμένες εγγραφές».
